加租與續租規則：港台兩地官方依據

香港：管制只存在於劏房規管租賃

一般租約。差餉物業估價署的官方立場清楚：非規管租賃的租金與租住權無法定管制。即是說，租期內租金按合約鎖死（合約保護你），但租期屆滿後續唔續、續幾錢，法律不設上限，由市場與籌碼決定。慣常的「一年死約、一年生約」結構（習俗非法定）把第二年變成「可通知退租但也可重新議租」的地帶——業主在生約開始前提加租，租客的對應是比較選項：接受、議價、或按通知期退租（見退租通知期規則）。

劏房規管租賃（第IVA部）。續租程序與加幅都有法定框架：

1. 業主須在「要約期」（次期租賃開始月份前第二個公曆月）用表格 AR1 向租客提出次期租賃要約，要約不可撤回。
2. 次期租金加幅不得高於差餉物業估價署公布的「管制百分比」（以私人住宅租金指數變動計算），並設 10% 上限；管制百分比為負數時，租金須至少按該百分比下調。估價署網站有「次期租賃租金計算機」。
3. 業主未在要約期內送達有效要約，視為已按首期最後租金把次期租賃續期。
4. 規管周期（4 年）過後，租賃離開規管範圍，屆時的條件屬新一輪協商。

同時注意：規管租賃下業主亦不得在租期屆滿前終止租賃（除法定例外），所以「不續租」的風險在周期內是受控的。

台灣：租內凍租，續約重議

台灣的規則寫在定型化契約應記載事項：「承租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」的對面——條文原文是「出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」。也就是說，租期之內加租這件事在台灣住宅租賃是被契約規範擋下的；「不得記載事項」還禁止房東把稅賦增加轉嫁房客。真正會變動租金的時點只有一個：續約——舊約屆滿、新約簽訂，租金是新一份契約的條款，法律不設上限，回到議價。

續約時的實務籌碼：一、你是「已知風險低」的租客，換租客有空置期與整理成本與整理成本；二、房租補貼與租屋市場的區域行情是公開資訊，議價時有據可依；三、定型化契約的「不得記載拋棄審閱期間」在續約時同樣適用，你有至少 3 日審閱新約。續約也記得重跑一次按金保衛清單——新約新按金，新一次點交。

按金在續約時的處理

• 香港：續約實務通常沿用按金，並為新租約再打釐印（印花稅按新租期重計，見稅務局 IRSD119）。若按金金額有變動，建議「先退舊、後收新」並各自留單據，避免舊約按金被無限期「滾存」進新約。
• 台灣：新約押金重新約定（法定上限仍是兩個月租金總額），同樣建議結清舊約押金再收新約押金；若同一筆押金沿用，在新約寫明「沿用原押金若干元」。
• 兩地通用：續約前的單位狀態拍照更新一次——否則兩年後退租時，你手上只有第一年的入夥相，中間的退化全部算你的。

議租的三個實務動作

1. 提早 60 日開口。等多業主開價不如先出價；續約談判的時間壓力永遠在「就快到期」的一方。
2. 帶住紀錄傾。你準時交租兩年、維修報告齊全——這些是你作為租客的「信用報告」，議價時放上檯。
3. 計清楚搬遷成本。加 5% 接唔接受，取決於搬屋成本（搬運、代理佣金、新按金周轉）對比接受加租的總開支；搬屋成本清單概念可參考我們姊妹站搬屋通的框架——此處只需要一張紙加減數。

延伸閱讀

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• 退租通知期規則：香港 vs 台灣
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