按金、訂金、上期：香港租樓三筆錢點分
非法律意見
本文是教育性整理，不構成法律意見。三筆錢的退還安排視乎租約條款——視乎租約條款，以下為官方指引與市場慣例整理。
重點整理
- 按金（deposit）是擔保性質，退租結清後應退回；香港一般租約無法定上限，「兩個月」屬市場慣例（習俗非法定）。
- 訂金是簽臨時約時的預留性質款項，通常在正式租約簽署後併入按金或上期。
- 上期租金是預繳的第一個月租金，本身不退，因為它就是租金。
- 劏房規管租賃（第IVA部）：按金上限兩個月租金、上期上限一個月租金，均為法定。
- 三筆錢合計即「兩按一上」≈ 三個月租金起步開支，另有印花稅與代理佣金另計。
三筆錢的三種性格
第一次租樓的人最常見的混亂，是把三筆錢當成「都是要俾嘅錢」。其實它們法律性格完全不同：
| 款項 | 性質 | 慣常金額（習俗非法定） | 退唔退得 |
|---|---|---|---|
| 按金 | 擔保：擔保租客履行租約（欠租、損壞的後備款） | 一至兩個月租金，主流為兩個月 | 退租結清欠租與損壞賠償後退回 |
| 訂金 | 預留：簽臨時租約時表示誠意，鎖定單位 | 約半個月至一個月租金 | 正式簽約時通常併入按金／上期；撻訂安排視乎臨時約條款 |
| 上期租金 | 預繳：第一個月（或首期）租金 | 一個月 | 不退——它就是租金 |
換句話說：上期是「已經消費」的錢，訂金是「中途站」的錢，按金是「理論上會返嚟」的錢。你退租時要保衛的，幾乎全部是第三筆。
「兩按一上」：慣例，不是法律
香港市場慣常安排是「兩按一上」：兩個月按金＋一個月上期，即簽約時起步要預備約三個月租金（習俗非法定——差餉物業估價署的官方指引並沒有規定一般租約的按金金額；一切以你簽的租約為準）。此外還有兩筆常見開支：租約印花稅（按租期 0.25%–1%，稅務局 IRSD119 有計算例子），以及經地產代理承租時的代理佣金（慣常約半個月至一個月租金，習俗非法定，可議）。
注意「一個月租金」的口頭講法經常有出入：金額上限與退還時限在一般租約完全由租約條款決定。所以簽約時要逐項核實：按金總額寫清楚、退還時限寫清楚（例如「交吉並清繳費用後 7 日內退還」是常見寫法，屬合約條款而非法定）、可扣除項目列明清單基準。方法見租約必看條款 checklist。
劏房租管下的法定上限
如果你租的是分間單位（劏房）而租賃受《業主與租客（綜合）條例》第IVA部規管（2022 年 1 月 22 日或之後開始、住宅用途、租客為自然人自住），按金與上期就有法定上限：按金不得超過兩個月租金，上期租金不得超過一個月——即使租約另有規定亦然。退還方面，差餉物業估價署指引訂明：如屬次期租賃屆滿，於租期屆滿時退回；如屬租客交回空置單位，於交回管有後 7 日屆滿時退回，業主可先扣除欠租及因租客違約導致的費用、損失或賠償。收多了怎麼辦？屬規管租賃的違規可以向估價署查詢與舉報（熱線 2150 8303）。完整權益地圖見香港租客權益全解。
訂金的陷阱位：臨時約
訂金通常伴隨「臨時租約」出現。臨時約的法律效力與正式租約一樣是合約，只是條款簡化，所以臨時約上關於訂金「唔簽正式約有無得退」的條款要逐字看——這是合約問題，官方指引不會給你標準答案。實務建議：一、臨時約寫明訂金在正式簽約時「轉為按金之一部分」；二、寫明如果因客觀條件（例如查冊發現出租人並非業主）而未能簽正式約的退款安排；三、金額盡量細。核實業主身份的方法見二房東風險識別。
保護按金的三個動作
- 簽約時：按金條款獨立成一條，寫明金額、退還時限、扣除基準（「合理損耗不得扣除」是否已寫入）。所有款項經銀行轉帳並在備註寫明性質（「按金」「租金」），收據留底。
- 入夥時：用按金保衛清單逐項點交影相，把單位基準狀態固定下來——這是日後「邊樣係舊帳」的唯一證據。
- 退租時：按通知期規則提早書面通知，同步驗收、抄錶影相、簽點交表；按金被不合理扣減時按爭議處理流程升級。
官方來源（全部 nofollow，法規核實：2026-11-16）
- 差餉物業估價署——租務事宜常見問題（規管租賃按金與上期上限、退還時限）
- 差餉物業估價署——第IVA部分間單位規管租賃
- 稅務局——租約印花稅程序及註釋 IRSD119